曹幼非专栏

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  2007年8月9日

  原来我自己对于不动产的投资是兴趣不大的，但最近总体情况有些改变，所以也想提出来和大家交流。主轴是大家未来还是要把房地产投资加以理解并且把握。基本的理由是，看来全球的房地产（包括国内）还得涨，而另一方面我想是和股票以及股票型基金属于不同的资产，在风险的分散上可以达到比较好的效果。

  首先，房地产的特色是总价很高，买卖的手续很麻烦，而且风险也不太低。任何一套住房总价现在在上海动不动就上百万元，所以占您投资总额的比重就比较高了，这也是我以前不喜欢的主因之一。但现在实在因为国内经济太火了，房地产动不动就涨个两三成，所以我现在也建议大家应该出了自住房以外，应该另外投一些。以下是一些想法来确定不犯大错，一是尽量采取推出楼花（即预售）时就去定下来，好处是买到现在的价位以外，只需要付订金，而且快到交房时还是毛胚房的状态，到时转卖比较容易而且不需要浪费装修。

  其二是看个人能力，如果可以的话尽量以好地段及单价高的房产稳住。一方面是“省力气”，因为买卖房屋还是非常地麻烦，所以处理一套肯定要比两套省力，除非您是专家，否则数量越少越好；另一方面，单价越高的其实“风险也比较低”，因为房产贵的原因主要是地段，例如新天地附近地价绝对不低，而且历史可以证明最贵的房产也是过去房产下跌时“跌得最少的”。但是风险还不能完全消除，因为您必须有把握每个月可以付得出按揭贷款的利息，所以您若是以投资而不是自住为目的，在向银行贷款的时候，以“纯借款”+“不还本金”的方式为好，如此将来遇到市场大波动的时候也不会受到冲击。我试着整理出一些过去十年内不动产市场大跌的情况供大家参考，他们有香港97回归之前、东南亚在97金融风暴之后、英美防务价格自07年初大涨七八成后修正两三成，以及建设公司因周转不灵倒闭等，所以房地产也不是难以调控的。

  在往深一层来探讨房产投资，绝对和全球流动/投资的资金有最直接的联系，不信的话，问一下上海及北京顶级小区的买主几乎一半以上来自海外，所以您的投资组合里要是没有自主以外的房产也使属于高风险的一类。再者，有一些地方，像外滩或陆家嘴，使不可能在造很多“新”的房产了，加上全世界这么多人看好中国，就像英国伦敦的豪宅是全球单价最贵的，其实没什么深奥的道理，不过是俄罗斯、东欧、印度、新加坡及香港等地的有钱人“认定”伦敦是他们心目中的地球核心罢了，而10年后上海和北京不也有同样的机会？所以我认错，将房产投资列入重要项目。